LMNP à Chambray-lès-Tours : ce qu'un meublé rapporte par mois

À Chambray-lès-Tours, commune du département de l'Indre-et-Loire qui compte autour de 11 589 habitants, on trouve souvent des studios à prix modéré. Sur le papier, le revenu mensuel peut séduire ; dans la vraie vie, il faut d'abord s'assurer qu'un locataire viendra le payer.

Plus une commune compte de locataires, plus un meublé retrouve vite preneur. À Chambray-lès-Tours, l'Insee en recense 47 % (dont 28 % chez un bailleur privé), contre 52 % de propriétaires occupants.

Côté parc, studios et deux-pièces représentent 25 % des résidences principales, et la vacance touche 3,4 % des logements de Chambray-lès-Tours.

Près des campus de Chambray-lès-Tours, la demande de petites surfaces meublées repart à chaque rentrée : 2 324 étudiants y étaient inscrits en 2024, soit 20,1 pour 100 habitants.

L'erreur la plus fréquente que j'ai vue : partir du loyer que l'on espère. Partez plutôt de celui auquel les logements comparables du quartier se louent vraiment, c'est lui qui protégera votre cash-flow.

Une minute de questions, puis votre demande part chez un partenaire spécialisé. La décision de continuer vous appartient entièrement.

Un logement agréable et bien équipé ne reste pas vide : chaque mois sans locataire évité, c'est un loyer complet de plus dans l'année et une mensualité couverte.

Loyer mensuel et prix au m² à Chambray-lès-Tours

À Chambray-lès-Tours, il faut compter 2 619 € pour un mètre carré d'appartement en médiane, et l'on peut en espérer 12,7 € de loyer mensuel, charges comprises. Rapportés l'un à l'autre sur douze mois, ces montants font 5,8 % de rendement brut indicatif.

Faisons le calcul pour 25 m² : au tarif des T1-T2 de Chambray-lès-Tours (15,2 € le m²), un studio rapporterait près de 380 € chaque mois, pour un prix d'achat de l'ordre de 65 000 €, frais de notaire non compris.

Chambray-lès-Tours figure en zone B1, un marché tendu mais moins que les grandes métropoles. C'est souvent dans cette catégorie que le loyer d'un studio rembourse la plus grande part de la mensualité.

Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode

Ce que le fisc prélève sur un loyer meublé

Le fisc range vos loyers meublés parmi les bénéfices industriels et commerciaux, pas parmi les revenus fonciers. Si vous ne demandez rien et que vous encaissez moins de 83 600 € en 2026, c'est le micro-BIC : on retire 50 % d'office, on taxe la moitié restante.

Pas d'automatisme pour le régime réel : on l'obtient en le demandant. Ce qui le rend si efficace, c'est l'amortissement, une fraction du prix du logement et des meubles retirée chaque année du résultat, en plus des dépenses effectives. Avec un crédit en cours, l'impôt sur les loyers tombe très souvent à zéro.

Ce qui reste imposable après ces calculs supporte deux prélèvements, quel que soit le régime : l'impôt sur le revenu à votre taux marginal, et les prélèvements sociaux, montés à 18,6 % sur la location meublée non professionnelle avec la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 (contre 17,2 % en location nue).

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Quand vous vendrez : la plus-value d'un LMNP

Garder longtemps paie : la plus-value d'un LMNP est taxée comme celle d'un particulier, et chaque année de détention supplémentaire en efface une partie, jusqu'à l'exonération complète après trente ans.

Revers de la médaille, depuis le 15 février 2025 : les amortissements qui vous ont fait économiser de l'impôt chaque mois reviennent dans le calcul de la plus-value. Une partie de l'avantage se paie donc à la sortie.

Petite consolation pour les formules gérées : en résidence étudiante, seniors ou EHPAD, la vente se calcule toujours comme avant la réforme.

Quel bien pour un revenu complémentaire en meublé ?

Pourquoi tant de premiers achats portent-ils sur un studio ? Parce que l'apport est limité, que l'équipement coûte peu, et que le loyer rapporté au mètre carré dépasse celui des grands logements. Le prix à payer, c'est un peu plus de gestion.

Avec un T2, on change de clientèle : des couples, des salariés en poste, des gens qui comptent rester. Le mètre carré se loue un peu moins cher, mais les mois sans loyer deviennent rares.

Location, ménage, entretien : en résidence services, tout cela revient à l'exploitant, et vous n'avez qu'à encaisser ce que prévoit le bail commercial. Ces lots ne réintègrent pas leurs amortissements à la revente, un avantage apparu en 2025.

Visitez avec les yeux d'un locataire : un arrêt de bus, une boulangerie, de la lumière, pas de bruit. C'est ce qui permet de louer vite et au bon prix.

Pour vous faire une idée de la ville avant d'y acheter, la page Chambray-lès-Tours de Wikipédia est un bon début.

Combien votre meublé pourrait-il vous laisser chaque mois ? Faites-le chiffrer en une minute, sans frais ni engagement.

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