Micro-BIC ou régime réel : lequel laisse le plus d'argent chaque mois ?

Deux voisins de palier, deux studios identiques loués au même prix : à la fin de l'année, l'un a payé quelques centaines d'euros d'impôt, l'autre presque rien. La différence tient au régime fiscal. Le micro-BIC s'installe sans formalité ; le régime réel exige une comptabilité mais tient compte de vos vraies dépenses et de l'amortissement. Voici les règles de 2026 et, surtout, le calcul mensuel qui permet de choisir.

Le micro-BIC, ou l'impôt sur la moitié du loyer

Restez sous les plafonds ci-dessous et le micro-BIC s'applique à vous sans aucune démarche (loyers 2026, selon la fiche Service Public consacrée aux revenus d'une location meublée) :

Le fisc considère que l'abattement couvre toutes vos dépenses, qu'elles soient lourdes ou insignifiantes, et taxe le solde. Aucune pièce à conserver pour lui, un seul montant à inscrire sur la 2042 C PRO. Si vos recettes de l'année n'atteignent pas 305 €, vous n'avez même rien à payer.

Le réel, ou l'impôt sur ce qui reste vraiment

Le régime réel part de la réalité de vos dépenses : intérêts et frais d'emprunt, taxe foncière, part non récupérable des charges de copropriété, assurance, frais de gestion, petits travaux, comptable, CFE. Il y ajoute l'amortissement, c'est-à-dire une fraction du prix du logement (terrain exclu) et des meubles, déduite chaque année sans que vous ne sortiez un centime.

Une limite : l'amortissement n'a pas le droit de créer ou de creuser un déficit. Ce qui n'a pas pu servir une année est mis en réserve et utilisé plus tard, sans date d'expiration. Dans les faits, tant que le crédit court, le loyer imposable reste le plus souvent nul, et le loyer encaissé arrive intact sur votre compte.

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Le même studio, deux régimes, deux soldes mensuels

Hypothèses : 520 € de loyer mensuel, donc 6 240 € dans l'année, 2 100 € de dépenses réelles annuelles (intérêts, taxe foncière, copropriété, assurance) et un amortissement de l'ordre de 3 600 € par an.

Au micro-BIC, la moitié des 6 240 € est imposable, soit 3 120 €. Rien que les prélèvements sociaux, à 18,6 %, coûtent alors 580 € par an, autrement dit 48 € par mois, et l'impôt sur le revenu s'y ajoute à votre taux marginal.

Au réel, on retire des 6 240 € les 2 100 € de dépenses puis les 3 600 € d'amortissement : il ne reste que 540 € imposables. Les prélèvements sociaux tombent à une centaine d'euros par an, environ 8 € par mois, et l'impôt sur le revenu baisse dans la même proportion.

Dans ce cas d'école, le réel vous laisse au moins une quarantaine d'euros de plus chaque mois, davantage si vous êtes dans une tranche élevée. L'amortissement réel dépend du bien et se fixe souvent avec un expert-comptable : prenez ces montants comme des ordres de grandeur.

Quand les dépenses dépassent les loyers

Une grosse année de travaux peut faire passer vos charges, hors amortissement, au-dessus de vos loyers. Le déficit qui en résulte ne viendra pas alléger l'impôt sur votre salaire : il attend dix ans au maximum pour s'imputer sur vos futurs bénéfices de location meublée non professionnelle. Pour l'amortissement, la règle diffère : il s'arrête au niveau zéro et le reste patiente aussi longtemps qu'il faut. Retenez la nuance : le réel peut effacer l'impôt sur vos loyers, pas celui sur votre fiche de paie.

Rien n'est définitif

Beaucoup de loueurs démarrent au réel pendant la période de crédit, puis repassent au micro-BIC quand les intérêts et l'amortissement se tarissent ; d'autres font le chemin inverse après une rénovation lourde. Chaque bascule laisse des traces dans le suivi des amortissements : parlez-en d'abord à celui ou celle qui tient vos comptes.

Ces dépenses que l'on oublie de déduire

Au réel, les oublis coûtent de l'argent chaque mois. Pensez aux frais d'acquisition, notaire et agence, que l'on déduit ou que l'on amortit selon l'option choisie ; aux frais de dossier, de garantie et d'assurance de votre prêt ; à la CFE, à la taxe foncière (sans la taxe d'ordures ménagères que vous refacturez) et à l'assurance propriétaire non occupant ; au petit équipement, au ménage entre deux locataires et aux annonces ; enfin aux honoraires du comptable et aux frais du compte bancaire réservé à la location.

Comment trancher en deux minutes

Additionnez vos dépenses réelles et l'amortissement de l'année. Si le total dépasse la moitié de vos loyers, le réel l'emporte, puisque le micro-BIC ne retire jamais davantage. Avec un emprunt en cours, ce seuil est atteint dès la première année dans l'immense majorité des cas. Le micro-BIC garde sa place pour un logement payé comptant et peu chargé, ou pour de très petites recettes que l'on ne veut pas compliquer.

N'oubliez pas la sortie : depuis 2025, ce que vous amortissez au réel revient dans la plus-value au moment de vendre, résidences étudiantes, seniors et EHPAD mises à part. Notre guide sur la revente chiffre ce rattrapage. Pour les règles générales, voir la page des locations meublées sur impots.gouv.fr.

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