LMNP à La Riche : ce qu'un meublé rapporte par mois

Pas de campus à La Riche (10 325 habitants), et pourtant le meublé y trouve sa place : l'étudiant qui rentre chez ses parents le week-end prend un bail de neuf mois, le salarié détaché un bail mobilité, le jeune actif un bail d'un an.

Sur les 5 792 ménages de La Riche, 36 % habitent chez eux. Le reste paie un loyer (62 %), et c'est le parc privé, avec 38 % des ménages, qui fournit la clientèle d'un studio meublé.

Un taux de vacance de 4,6 % : en dessous de la moyenne, les logements trouvent preneur sans attendre ; au-dessus, comptez quelques mois sans loyer dans votre calcul. Les petites surfaces forment ici 38 % des résidences principales.

La loi impose un équipement minimum pour qu'un logement soit dit meublé : de quoi dormir, cuisiner, conserver, ranger et s'éclairer. Comptez cette dépense dans votre budget de départ ; au réel, elle s'amortit sur quelques années.

Tout ce que vous lisez ici est une moyenne communale. Pour votre cas à vous, passez par le formulaire : un partenaire spécialisé en investissement meublé vous recontacte, sans rien vous facturer ni vous engager.

Le secret du revenu meublé tient en un mot, amortissement : au régime réel, une part du prix du logement et des meubles vient chaque année en déduction, en plus des charges. Pendant longtemps, le loyer imposable reste à zéro et le revenu mensuel n'est pas entamé.

Ce qu'un meublé rapporte à La Riche : les chiffres

Combien faut-il payer, combien peut-on encaisser ? À La Riche, les 649 appartements vendus en cinq ans situent la médiane à 2 762 € le m², et les annonces de location à 13,2 € le m² par mois. Ce qui fait 5,7 % de rendement brut indicatif.

Mon étalon personnel, c'est le studio de 25 m². À La Riche, il se louerait autour de 390 € par mois (T1-T2 à 15,4 € le m²) et coûterait près de 69 000 € au prix médian.

Grandes agglomérations et villes où l'on cherche activement à se loger : voilà ce que recouvre la zone B1, celle de La Riche.

Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode

Fiscalité LMNP 2026 : combien part en impôt

Toute la fiscalité du meublé se loge dans la catégorie des BIC. Sous 83 600 € de recettes en 2026, le micro-BIC s'applique avec 50 % d'abattement ; un meublé de tourisme sans classement descend, lui, à 15 000 € de plafond et 30 %.

Le réel a un prix : une liasse 2031 et ses annexes 2033 chaque année, que l'on confie presque toujours à un expert-comptable. Ce qu'il apporte en échange, c'est l'amortissement du bâti (sans le terrain) et du mobilier, qui ne peut pas créer de déficit mais dont le surplus attend son tour, sans limite de durée.

Ne laissez pas passer la date : l'option pour le réel doit être exercée à temps et couvre l'année entière. Posez vos chiffres avant de remplir la déclaration de revenus.

Mon meublé à La Riche : le chiffrer

Ce que la revente laissera, après impôt

Le jour où vous vendez, vous êtes un particulier comme un autre aux yeux du fisc : la plus-value fond avec les années de détention, l'impôt sur le revenu disparaît au bout de 22 ans, les prélèvements sociaux au bout de 30.

Le mécanisme créé par la loi de finances 2025 est simple à comprendre : plus vous avez amorti, plus le prix d'achat retenu baisse, et plus la plus-value grossit. Il vise toutes les cessions postérieures au 15 février 2025, à condition d'avoir pratiqué des amortissements.

Un logement en résidence étudiante, résidence seniors ou EHPAD reste en dehors de ce mécanisme : rien à réintégrer.

LMNP : quelle surface viser ?

Une petite surface près d'une fac ou d'une gare se reloue en quelques jours, c'est son grand avantage. Son défaut : un changement de locataire presque chaque année, avec l'état des lieux et le coup de peinture qui vont avec.

Souvent deuxième achat après un studio, le T2 garde un loyer correct, retient ses locataires plus longtemps et se revend sans difficulté.

Acheter en résidence gérée, c'est acquérir un lot puis le confier, par bail commercial, à une société qui l'exploite. Vous n'aurez jamais à chercher de locataire ; vous devrez en revanche vous fier à la solidité de ce gestionnaire et aux conditions de renouvellement du bail.

Un rendement imprimé sur une annonce de vente est presque toujours brut, et parfois calculé sur un loyer rêvé. Recommencez le calcul avec ce que les voisins louent réellement.

Envie d'un tour d'horizon de la commune ? Voir La Riche, sur Wikipédia.

Un projet en tête ? Un partenaire spécialisé peut l'étudier pour vous et vous rappeler, gratuitement.

Demander une étude gratuite