LMNP à Amiens : ce qu'un meublé rapporte par mois
LMNP à Amiens : ce qu'un appartement se loue par mois, ce qu'il coûte, et comment la ville se situe face au département et à la France, avec les règles fiscales 2026 qui s'appliquent.
- Loyer et prix réels : ce qu'un studio se loue par mois et ce qu'il coûte à Amiens, d'après DVF, la Carte des loyers et le zonage ABC.
- Le net, pas seulement le brut : un simulateur et des guides pour passer du loyer affiché à ce qu'il reste après crédit, charges et impôt.
- Un chiffrage offert : votre projet transmis à un partenaire spécialisé, qui vous rappelle sans rien vous demander.
Mon projet de meublé à Amiens
Ticket d'entrée raisonnable, locataires réguliers : c'est ce que l'on cherche en meublé, et c'est souvent ce que propose Amiens, ville moyenne du département de la Somme qui compte 133 625 habitants.
Locataires ou propriétaires ? À Amiens, la balance penche à 67 % du côté des premiers, dont 38 % dans le privé, et à 31 % du côté des seconds (68 964 ménages, Insee 2022).
Deux pourcentages complètent le tableau : 34 % de studios et deux-pièces parmi les résidences principales, 9,4 % de logements vides.
Bonne nouvelle pour remplir un meublé : le ministère de l'Enseignement supérieur dénombre 29 233 inscrits dans les établissements d'Amiens à la rentrée 2024, ce qui représente 21,9 étudiants pour 100 habitants.
Au mètre carré, un studio se loue mieux qu'un T4, d'où la domination des petites surfaces en meublé. Mais il s'achète aussi plus cher au mètre carré : une partie de l'avantage s'évapore à l'achat.
Rien ne remplace un échange avec quelqu'un qui connaît le marché local pour transformer une idée de meublé en projet chiffré. Décrivez le vôtre : vous ne payez rien, vous ne signez rien.
Le secret du revenu meublé tient en un mot, amortissement : au régime réel, une part du prix du logement et des meubles vient chaque année en déduction, en plus des charges. Pendant longtemps, le loyer imposable reste à zéro et le revenu mensuel n'est pas entamé.
Acheter puis louer à Amiens : ce que disent les chiffres
Achat : 2 650 € le m² en médiane à Amiens (5 125 ventes sur cinq ans). Location : 13,4 € le m² par mois en moyenne. Avant mensualité, charges, vacance et impôt, on obtient 6,1 % de rendement brut indicatif.
Ce que verserait un locataire chaque mois pour un studio de 25 m² à Amiens : environ 360 €, au tarif des T1-T2 (14,3 € le m²). Ce que coûterait le studio au prix médian : autour de 66 000 €, hors frais.
Grandes agglomérations et villes où l'on cherche activement à se loger : voilà ce que recouvre la zone B1, celle d'Amiens.
Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode
Fiscalité LMNP 2026 : combien part en impôt
Toute la fiscalité du meublé se loge dans la catégorie des BIC. Sous 83 600 € de recettes en 2026, le micro-BIC s'applique avec 50 % d'abattement ; un meublé de tourisme sans classement descend, lui, à 15 000 € de plafond et 30 %.
Le réel a un prix : une liasse 2031 et ses annexes 2033 chaque année, que l'on confie presque toujours à un expert-comptable. Ce qu'il apporte en échange, c'est l'amortissement du bâti (sans le terrain) et du mobilier, qui ne peut pas créer de déficit mais dont le surplus attend son tour, sans limite de durée.
Ne laissez pas passer la date : l'option pour le réel doit être exercée à temps et couvre l'année entière. Posez vos chiffres avant de remplir la déclaration de revenus.
| Point de comparaison | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Recettes maximales en 2026 | Jusqu'à 83 600 € ; seulement 15 000 € pour la courte durée sans classement | Sans plafond |
| Ce qui vient en déduction | Un forfait : la moitié des loyers (30 % en tourisme non classé) | Charges réelles plus amortissement |
| Amortissement | Impossible | Logement (terrain exclu) et mobilier |
| Formulaire | 2042 C PRO | Liasse fiscale complète (2031, annexes 2033) |
| Comptabilité à tenir | Aucune | Obligatoire, en général déléguée |
| Plus-value à la vente | Régime des particuliers | Particuliers aussi, mais les amortissements reviennent dans le calcul |
Mon meublé à Amiens : le chiffrer
Ce que la revente laissera, après impôt
Le jour où vous vendez, vous êtes un particulier comme un autre aux yeux du fisc : la plus-value fond avec les années de détention, l'impôt sur le revenu disparaît au bout de 22 ans, les prélèvements sociaux au bout de 30.
Le mécanisme créé par la loi de finances 2025 est simple à comprendre : plus vous avez amorti, plus le prix d'achat retenu baisse, et plus la plus-value grossit. Il vise toutes les cessions postérieures au 15 février 2025, à condition d'avoir pratiqué des amortissements.
Un logement en résidence étudiante, résidence seniors ou EHPAD reste en dehors de ce mécanisme : rien à réintégrer.
LMNP : quelle surface viser ?
Une petite surface près d'une fac ou d'une gare se reloue en quelques jours, c'est son grand avantage. Son défaut : un changement de locataire presque chaque année, avec l'état des lieux et le coup de peinture qui vont avec.
Souvent deuxième achat après un studio, le T2 garde un loyer correct, retient ses locataires plus longtemps et se revend sans difficulté.
Acheter en résidence gérée, c'est acquérir un lot puis le confier, par bail commercial, à une société qui l'exploite. Vous n'aurez jamais à chercher de locataire ; vous devrez en revanche vous fier à la solidité de ce gestionnaire et aux conditions de renouvellement du bail.
Ma liste avant toute offre : l'étiquette énergie (un logement classé G n'est plus louable depuis 2025 pour un nouveau bail), l'état de la copropriété, le montant des charges et celui de la taxe foncière.
Les chiffres ne disent pas tout d'Amiens : la page Amiens, sur Wikipédia, décrit ses quartiers et son économie.
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Rendement brut : Amiens et les villes d'à côté
Sur la carte, Amiens (6,1 %) est devancée par 12 des 14 communes environnantes. Pour le taux le plus élevé, 13,9 %, il faut aller à Doullens, à 29 km.
Tous ces pourcentages partent de moyennes par commune, avant toute dépense. Un appartement donné peut s'en éloigner beaucoup, dans un sens comme dans l'autre, selon ce qu'il a coûté, son état et son adresse.
Comment Amiens se situe dans le département et en France
| Indicateur | Amiens / Somme / France |
|---|---|
| Prix au m² (appartements) | 2 650 €2 626 €3 342 € |
| Loyer au m² (appartements) | 13,4 €12,1 €14,7 € |
| Loyer au m² d'un T1-T2 | 14,3 €13,7 €16,9 € |
| Rendement brut indicatif | 6,1 %5,5 %5,3 % |
Combien coûtait un appartement à Amiens en 2021 ?
| Année | Prix médian au m² |
|---|---|
| 2021 | 2 521 € |
| 2022 | 2 948 € |
| 2023 | 2 700 € |
| 2024 | 2 594 € |
| 2025 | 2 478 € |
Rien ou presque n'a bougé à Amiens : le m² valait 2 521 € en 2021 et 2 478 € en 2025 (−1,7 %), pendant que la France enregistrait +3,2 %.
2022 reste l'année la plus haute, à 2 948 € le m².
Ce qui resterait sur votre compte chaque mois à Amiens
Remplissez les cases avec votre annonce : prix, loyer espéré, charges, taux du prêt. Le simulateur part des moyennes d'Amiens pour un studio de 25 m² et vous montre ce qu'il resterait chaque mois avant impôt. Le calcul ne quitte pas votre navigateur.
Valeurs de départ : loyer d'un T1-T2 (Carte des loyers 2025) et prix médian (DVF) de Amiens pour 25 m². Taxe foncière estimée à un mois de loyer : indiquez le montant de votre avis d'imposition. Calcul indicatif, hors fiscalité et crédit.
Vos questions sur le revenu d'un LMNP
Combien rapporte un meublé à Amiens, une fois tout payé ?
La page donne le point de départ : le loyer mensuel d'un studio au tarif moyen des annonces d'Amiens, et le prix médian des appartements. Le rendement brut indicatif qui en découle sert à comparer les villes. Pour connaître ce qu'il vous resterait, passez par le simulateur avec le prix réel du bien, votre mensualité, les charges et une marge pour la vacance.
La mairie doit-elle donner son accord avant que je loue meublé ?
Pas pour une location meublée à l'année qui sert de résidence principale au locataire, sauf dans les communes qui ont mis en place un permis de louer. Pour la courte durée touristique, c'est autre chose : selon la commune, il faut déclarer, obtenir un numéro d'enregistrement, voire une autorisation de changement d'usage. Un coup de fil à la mairie évite les mauvaises surprises.
Micro-BIC ou réel : lequel laisse le plus chaque mois ?
La réponse ne dépend pas de la ville, les règles sont nationales. Jusqu'à 83 600 € de loyers en 2026, le micro-BIC retire 50 % des recettes et impose le reste. Le réel déduit vos charges réelles et l'amortissement du bien : dès que ces deux postes pèsent plus de la moitié des loyers, ce qui arrive presque toujours avec un crédit, c'est lui qui laisse le plus.
Quel bien acheter pour un revenu complémentaire en meublé ?
Studio, T1 ou T2 : c'est ce que réclament étudiants, jeunes actifs et salariés en mission, et c'est là que chaque mètre carré rapporte le plus de loyer. Avant de signer, regardez qui cherche à se loger dans la commune : université, employeurs, gare, et à quel loyer les annonces du quartier partent réellement.
Faut-il déclarer quelque chose quand on commence à louer meublé ?
Oui, dès le départ. Le fisc voit le meublé comme du commerce : une inscription sur le guichet unique des formalités des entreprises vous donne un SIRET. Ensuite, rendez-vous chaque printemps, avec la 2042 C PRO au micro-BIC ou la liasse 2031 au réel.
Les données d'Amiens sont-elles fraîches ?
Ce sont les dernières versions publiées : prix tirés des Statistiques DVF d'Etalab dans leur version de juillet 2026, qui couvre cinq ans de ventes ; loyers issus de la Carte des loyers 2025 du ministère de la Transition écologique ; zonage conforme à la liste en vigueur le 26 juin 2026. Un lien mène à chaque source.
Avant d'arrêter votre choix sur Amiens, passez par la page loyers et prix LMNP dans la Somme : elle place chaque commune par rapport à la moyenne du département. Pour la région entière, voir LMNP dans les Hauts-de-France.