Revendre un meublé : ce que la plus-value vous laisse, après la réforme de 2025

Le vrai bilan d'un meublé ne se fait qu'au moment de le vendre : des années de loyers encaissés, la valeur prise ou perdue par le logement, et l'impôt prélevé sur la plus-value. Ce dernier poste a changé avec la loi de finances 2025 pour tous ceux qui ont amorti au régime réel. Voici ce qui s'applique à une vente signée en 2026, exemple à l'appui.

Une vente de particulier, pas d'entreprise

Quand vous cédez un logement loué en LMNP, vous êtes traité comme un particulier qui vend un appartement. On calcule l'écart entre prix de vente et prix d'achat (majoré de certains frais), puis on applique des abattements pour durée de détention qui le réduisent d'année en année : l'impôt sur le revenu s'éteint au bout de 22 ans, les prélèvements sociaux au bout de 30 ans. Pour chaque étape du calcul, reportez-vous à la fiche Service Public sur la plus-value immobilière.

Ce que vous avez amorti revient à la sortie

Depuis le 15 février 2025, toute vente intègre une étape de plus : les amortissements déduits au régime réel pendant la location sont soustraits du prix d'achat. Plus vous avez amorti, plus la plus-value grossit, euro pour euro.

Prenons un appartement acheté 110 000 € et revendu 135 000 €, après 30 000 € d'amortissements. L'ancien calcul donnait une plus-value brute de 25 000 €. Le nouveau compare 135 000 € à un prix d'achat ramené à 80 000 € : la plus-value brute passe à 55 000 €, avant abattements pour durée de détention.

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Trois catégories épargnées

La loi a laissé de côté trois formules gérées, résidences services pour étudiants, résidences seniors et EHPAD, dont les propriétaires vendent comme avant. Le loueur resté au micro-BIC n'est pas davantage concerné : il n'a jamais amorti, il n'a donc rien à réintégrer.

Le calcul complet, pour une vente au bout de 10 ans

Poussons l'exemple jusqu'au bout. Dix années ont passé entre l'achat à 110 000 € et la vente à 135 000 €, et 30 000 € ont été amortis entre-temps. Une fois ceux-ci réintégrés, la plus-value brute atteint 55 000 € (pour rester lisible, on laisse de côté les majorations forfaitaires du prix d'achat).

Au total, près de 16 000 €. Avec l'ancienne règle, on serait parti de 25 000 € de plus-value et l'on aurait payé autour de 7 270 €. La réforme coûte donc ici autour de 8 700 €, soit à peu près 73 € par mois sur les dix ans ; en face, les 30 000 € amortis ont retiré 250 € par mois du loyer imposable pendant toute la période. À noter : passé 50 000 € de plus-value imposable, une taxe supplémentaire vient s'ajouter.

Quatre leviers pour payer moins

Le premier est le temps : les abattements s'accélèrent avec les années, et la plus-value cesse d'être taxée à l'impôt sur le revenu après 22 ans, aux prélèvements sociaux après 30 ans. Le deuxième, ce sont vos factures de travaux, à conserver, car elles peuvent dans certains cas majorer le prix d'acquisition, à condition de ne pas avoir déjà été déduites ou amorties. Le troisième se joue à l'achat : une résidence services, si elle convient à votre projet, échappe à la réintégration. Le dernier consiste à chiffrer la vente avant de la signer, et à la comparer avec une vente décalée d'un an ou deux.

Amortir reste-t-il une bonne idée ?

Le plus souvent, oui. L'impôt que vous n'avez pas payé pendant la location est définitivement gagné, et la plus-value alourdie est ensuite rabotée par les abattements. Le calcul devient serré surtout en cas de revente rapide, où une large part de l'avantage peut être reprise. D'où une habitude à prendre : juger un meublé sur toute sa durée de détention, et comparer une vente aujourd'hui à une vente dans un ou deux ans.

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