Statut LMNP : ce que c'est, et ce que ça change sur votre revenu chaque mois

Vous achetez un studio, vous y installez un lit et une cuisine, vous trouvez un locataire : sans le savoir, vous voilà loueur en meublé non professionnel. Derrière ces quatre lettres, LMNP, il n'y a ni club fermé ni montage savant, juste le cadre fiscal de la plupart des particuliers qui veulent un complément de revenu avec un petit appartement. Voyons à qui il s'applique, ce qu'il laisse vraiment sur le compte, et par où commencer.

Particulier ou professionnel : où passe la ligne

Louer meublé, pour l'administration fiscale, c'est exercer une activité commerciale. Vos loyers ne sont donc pas des revenus fonciers, comme pour un logement vide, mais des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous restez « non professionnel » tant que vous n'atteignez pas les deux critères du loueur professionnel, posés par l'article 155 du code général des impôts, tel que le commente le BOFiP.

Ces critères ne jouent que cumulés : plus de 23 000 € de loyers meublés dans l'année, et des loyers supérieurs à l'ensemble des autres revenus d'activité du foyer, salaires, bénéfices ou pensions. Prenez un salarié qui tire 500 € par mois d'un studio : 6 000 € par an, il est LMNP sans discussion possible, et il le serait encore avec trois studios.

Le calcul qui compte : ce qui reste à la fin du mois

Un exemple d'école, sans aucune valeur de promesse. Le studio se loue 520 € par mois charges comprises. Le prêt coûte 430 € de mensualité. Taxe foncière, charges de copropriété non récupérables et assurance représentent environ 80 € par mois une fois lissées sur l'année.

Faites la soustraction : 520 moins 430 moins 80, il reste 10 € par mois avant impôt. Ajoutez un mois sans locataire dans l'année, soit 520 € perdus, et le solde mensuel devient négatif d'environ 33 €. C'est ce que l'on appelle l'effort d'épargne : ce que vous ajoutez de votre poche pour que, mois après mois, le locataire paie l'essentiel du crédit à votre place.

En meublé, le régime réel ramène souvent l'impôt sur ces loyers à zéro, si bien que ce calcul reste à peu près valable après impôt. Et si vous achetez comptant, ou avec un gros apport, le solde devient positif dès le premier loyer.

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Meublé, oui, mais avec quoi dedans ?

Pour être loué meublé comme résidence principale, un logement doit offrir au minimum l'équipement fixé par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015. En pratique : un lit avec couette ou couverture, des rideaux ou volets occultants dans les chambres, des plaques, un four ou un micro-ondes, un réfrigérateur doté d'un freezer, de la vaisselle et des ustensiles, une table, des chaises, des étagères, des luminaires et de quoi faire le ménage. Quelques milliers d'euros au départ, que le régime réel permet d'amortir.

Côté bail, la durée est d'un an pour une résidence principale, ramenée à neuf mois non reconductibles pour un étudiant. Un stagiaire, un salarié en mission ou une personne en formation peut signer un bail mobilité, d'un à dix mois. Pour vous, cette souplesse a un intérêt concret : vous retrouvez la libre disposition du logement bien plus vite qu'avec les trois ans d'un bail vide.

Les quatre formalités du départ

Commencez par déclarer l'activité, dans les quinze jours qui suivent la première location, sur le guichet unique des formalités d'entreprises : c'est là que vous obtenez votre numéro SIRET. Choisissez ensuite votre régime : le micro-BIC vient tout seul, le réel se demande, et notre guide consacré aux deux régimes compare ce que chacun laisse par mois. Chaque printemps, vous déclarerez vos loyers, sur la 2042 C PRO au micro-BIC ou au moyen de la liasse 2031 au réel. Enfin, à partir de la deuxième année, la cotisation foncière des entreprises peut vous être réclamée : un guide lui est consacré.

Ce que la loi attend de vous comme bailleur

Quatre obligations reviennent à chaque location. Pas de bail oral : il faut un contrat écrit de type meublé, accompagné de la liste des meubles et d'un état des lieux. Le logement doit être décent : depuis le 1er janvier 2025, une étiquette G au diagnostic de performance énergétique interdit de le proposer comme résidence principale, meublée ou vide, et l'étiquette F suivra en 2028. Côté caution, deux mois de loyer hors charges forment le maximum que vous puissiez demander pour une résidence principale meublée. Et le dossier de diagnostics part avec le bail : énergie, état des installations électriques et de gaz quand elles ont un certain âge, exposition aux risques, plomb dans les immeubles anciens.

Seul, à deux, ou par une SCI ?

La forme la plus simple reste la détention en nom propre, seul ou en indivision avec un proche. La SCI est une fausse bonne idée dans beaucoup de cas : louer meublé étant une activité commerciale, une SCI qui le fait de manière habituelle relève en principe de l'impôt sur les sociétés, avec des règles d'amortissement et de plus-value très différentes. Si vous y pensez, faites étudier le montage avant le passage chez le notaire.

Les raisons du succès, résumées

D'abord, les meubles font monter le loyer de quelques dizaines d'euros par mois. Ensuite, au réel, l'amortissement efface souvent l'impôt sur ces loyers sur une longue période. Le bail d'un an, ou de neuf mois pour un étudiant, laisse plus de liberté que celui de trois ans en location nue. Enfin, quand vient le moment de vendre, on paie comme un particulier, et les années passées à détenir le bien allègent la note.

2026 : ce qui a bougé, ce qui est resté

Rien de bouleversant dans la loi de finances 2026, promulguée le 20 février 2026. Le micro-BIC passe à 83 600 € de plafond pour les loyers 2026, garde son abattement de 50 % pour un meublé loué à l'année, et l'amortissement du régime réel sort indemne d'un amendement qui voulait le limiter.

Deux réformes plus anciennes pèsent en revanche sur vos calculs. La loi de finances 2025 fait revenir les amortissements déduits dans la plus-value au jour de la vente, sauf pour les résidences étudiantes, seniors et les EHPAD. La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 porte à 18,6 % les prélèvements sociaux sur les revenus de location meublée non professionnelle. Pour aller plus loin, voir la fiche Service Public consacrée aux revenus d'une location meublée.

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