Expert-comptable en LMNP : ce qu'il vous coûte, ce qu'il vous fait gagner

Opter pour le régime réel, c'est accepter de produire chaque année des documents d'entreprise : liasse fiscale, plan d'amortissement, bilan. La plupart des loueurs en meublé s'en remettent à un expert-comptable ou à une plateforme spécialisée, et intègrent sa facture dans leur calcul mensuel. Obligatoire ? Non. Utile ? Voici de quoi trancher.

Son travail, concrètement

La première année, il construit le plan d'amortissement : il isole la part du terrain, découpe le bâti en composants et attribue une durée à chacun. Ensuite, chaque printemps, il prépare et télétransmet la liasse 2031 et ses annexes 2033, tient à jour les amortissements en réserve et les déficits reportables, et vous communique le chiffre à recopier sur votre 2042 C PRO.

Faire sans : possible, mais à quel prix ?

Au micro-BIC, aucune hésitation, vous n'en avez pas besoin : un montant à inscrire et l'affaire est réglée. Au régime réel, rien ne vous empêche de tout faire vous-même, mais il faudra télétransmettre la liasse, défendre vos durées d'amortissement et suivre les reports sur des années. Un plan d'amortissement bancal peut finir par coûter plus cher que les honoraires que vous pensiez éviter.

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Une dépense qui se rembourse souvent d'elle-même

Combien ? Cela dépend de votre nombre de logements, de ce que vous lui confiez, et du fait que vous passiez par un cabinet ou par un service en ligne. Deux éléments jouent en sa faveur. D'abord, au régime réel, ses honoraires sont déductibles du résultat. Ensuite, le réel qu'il vous permet de tenir laisse fréquemment, chaque mois, plus d'argent sur votre compte que ce qu'il vous facture sur l'année. Pour les règles générales, voir la page des locations meublées sur impots.gouv.fr.

Les documents qu'il vous réclamera

Chaque année, préparez le détail mois par mois des loyers encaissés et le bail en cours, le tableau d'amortissement du prêt et vos frais bancaires, les avis de taxe foncière et de CFE, les appels de charges de copropriété avec leur régularisation, ainsi que toutes les factures de travaux, de meubles et d'équipement et les primes d'assurance. Pour démarrer, il aura aussi besoin de votre titre de propriété, de la décomposition des frais d'acquisition et de la liste des meubles achetés.

Cabinet de quartier ou service en ligne ?

Pour un ou quelques logements sans montage particulier, les plateformes en ligne spécialisées dans le meublé proposent des forfaits annuels et un parcours guidé qui suffisent largement. Le cabinet traditionnel prend l'avantage dès que la situation se complique : patrimoine important, société, passage en LMP, revente à préparer. Quelle que soit l'option, deux vérifications s'imposent : le prestataire relève-t-il de l'Ordre, et que contient vraiment son prix ?

Trois questions avant de choisir

Est-il inscrit à l'Ordre des experts-comptables, ou la plateforme s'appuie-t-elle sur un cabinet qui l'est ? Que comprend exactement le forfait : liasse, plan d'amortissement, suivi de la CFE, assistance en cas de contrôle ? Connaît-il bien la location meublée, et en particulier l'amortissement par composants, qui ne s'improvise pas ?

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