LMNP ou LMP : où est la frontière, et comment ne pas la franchir sans le vouloir

Rien ne change chez vous, ni les studios ni les locataires, et pourtant une année le fisc vous classe loueur professionnel (LMP) au lieu de non professionnel (LMNP). Personne ne demande ce changement : il découle mécaniquement de vos loyers et de vos autres revenus. Il modifie pourtant la façon dont vos loyers mensuels sont taxés. Voici les seuils à surveiller.

Deux conditions, et il les faut toutes les deux

Selon l'article 155 du code général des impôts, tel que le commente le BOFiP, le statut professionnel suppose de réunir à la fois :

plus de 23 000 € de loyers meublés encaissés par le foyer dans l'année ;
et des loyers plus élevés que les autres revenus d'activité du foyer, qu'il s'agisse de salaires, de bénéfices professionnels ou de pensions.

Que l'un des deux critères fasse défaut suffit à vous maintenir dans le non-professionnel. Exemple : un cadre perçoit 2 500 € de loyers chaque mois, 30 000 € sur l'année, mais 45 000 € de salaire ; il demeure non professionnel.

Ce que la bascule change concrètement

Sujet	LMNP	LMP
Déficit	Reporté sur les seuls bénéfices de location meublée non professionnelle	Déductible du revenu global, sous conditions
Prélèvements sur le résultat	Prélèvements sociaux	Cotisations sociales de travailleur indépendant
Plus-value	Barème des particuliers	Plus-values professionnelles, exonération possible selon la durée et le niveau de recettes

Pour le détail, voir la fiche Service Public consacrée aux revenus d'une location meublée et le commentaire officiel du BOFiP.

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Trois portraits pour s'y retrouver

Sofia est salariée : 38 000 € de salaire, 11 000 € de loyers meublés par an, soit environ 917 € par mois. Ses loyers restent sous 23 000 €, elle est LMNP. Karim, cadre, gagne 55 000 € et encaisse 27 000 € de loyers (2 250 € par mois) : le premier seuil est franchi, pas le second, puisque son salaire reste supérieur, et il demeure LMNP. Monique, retraitée, touche 16 000 € de pension et 24 500 € de loyers (environ 2 040 € par mois) : les deux conditions sont réunies, elle est LMP.

La retraite, moment de tous les dangers

C'est l'histoire de Monique, et c'est la plus fréquente : la pension remplace le salaire, elle est plus faible, alors que les loyers continuent d'arriver chaque mois. Si vous approchez de la retraite avec plus de 23 000 € de recettes, anticipez : mesurez ce que les cotisations d'indépendant et le changement de régime de plus-value feraient à votre revenu net.

Garder la main sur son statut

La bascule n'attend pas votre accord : elle intervient l'année où les deux conditions se rencontrent. Les déclencheurs classiques sont connus, un départ à la retraite qui fait baisser les revenus d'activité, ou un logement supplémentaire qui pousse les loyers au-delà de 23 000 €. Avant chacun de ces moments, reprenez vos chiffres et vérifiez de quel côté de la ligne vous tomberez.

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Questions fréquentes

Je viens de passer 23 000 € de loyers : suis-je professionnel ?

Seulement si ces loyers dépassent aussi le reste de vos revenus d'activité. Tant que salaires ou pensions sont plus élevés, vous restez LMNP.

Ma retraite entre-t-elle dans la comparaison ?

Oui, les pensions sont comptées parmi les revenus d'activité. C'est précisément pour cela que la retraite déclenche souvent le passage en LMP.

Puis-je choisir d'être professionnel ?

Non : le statut résulte des deux seuils et ne se demande pas.

Être LMP, est-ce mieux ou moins bien ?

Ni l'un ni l'autre par principe. Côté avantage, un déficit peut, sous conditions, venir réduire l'ensemble de vos revenus imposables ; côté inconvénient, le résultat supporte des cotisations d'indépendant qui pèsent en général plus lourd que les prélèvements sociaux.

Les seuils s'apprécient-ils au niveau de chaque personne ?

Non, au niveau du foyer fiscal : on compare l'ensemble des loyers meublés du foyer à l'ensemble de ses autres revenus d'activité.

Et si je deviens LMP sans l'avoir prévu ?

Le nouveau statut s'applique dès que les deux conditions sont remplies, avec un traitement social différent et un autre régime de plus-value. Mieux vaut le voir venir et le faire étudier à l'avance.