Amortissement LMNP : l'impôt que vous ne payez pas chaque mois

Quand un ami vous dit qu'il ne paie « rien » sur les loyers de son studio, il parle presque toujours de l'amortissement. Le mécanisme est emprunté aux entreprises : le coût du logement et de ses meubles est étalé sur leur durée de vie, et chaque tranche annuelle vient en déduction des loyers. Il faut être au régime réel pour en profiter, et la loi de finances 2026 n'y a rien changé.

Une dépense qui n'en est pas une

Les murs s'usent, la literie aussi. La comptabilité traduit cette usure en charge annuelle, alors même qu'aucun paiement n'a lieu : c'est une ligne d'écriture qui diminue le résultat imposable sans toucher à votre compte en banque. Sur un studio classique, cette ligne représente souvent plusieurs centaines d'euros chaque mois retirés de la base taxable.

La liste de ce qui s'amortit, et la grande exception

On amortit d'abord le bâti : le prix payé, frais de notaire inclus si vous choisissez de les intégrer, une fois enlevée la valeur du sol. Car le terrain ne s'amortit jamais, sa part est retirée de la base avant tout calcul ; pour un appartement, on la situe souvent entre 10 et 20 %, davantage pour une maison, et elle doit pouvoir se justifier. S'y ajoutent les meubles et l'équipement, sur une poignée d'années, et les travaux qui améliorent ou agrandissent, sur leur durée propre. Les simples réparations, elles, se déduisent directement l'année où vous les payez.

Pour être précis, on découpe le bâti en éléments, structure, toiture, installations, aménagements intérieurs, qui ont chacun leur durée. Ces choix doivent tenir face à un contrôle : c'est l'une des raisons pour lesquelles on fait souvent appel à un expert-comptable.

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Pourquoi l'amortissement ne fabrique jamais de déficit

La règle est stricte : l'amortissement se déduit après les autres charges, et seulement jusqu'à ramener le résultat à zéro, jamais en dessous. L'excédent n'est pas perdu pour autant. Il reste en réserve, sans limite de durée, et servira à gommer les bénéfices futurs, par exemple quand les intérêts du crédit auront fondu.

Un studio de 98 000 €, poste par poste

Hypothèses : un studio acheté 98 000 € frais compris, avec une part de terrain estimée à 15 %, et 4 000 € de meubles. Une répartition possible :

Ramené au mois, cela fait environ 318 € retirés de votre loyer imposable, sans le moindre décaissement. Les durées et proportions retenues ici sont des usages courants, pas des règles : elles doivent correspondre au logement réel et pouvoir être défendues.

Les quatre pièges du plan d'amortissement

Amortir le terrain arrive en tête : c'est interdit, et pourtant fréquent. Raccourcir les durées pour gonfler la déduction expose à un redressement, car elles doivent coller à l'usage réel. Perdre la trace des amortissements en réserve d'une année sur l'autre revient à les abandonner. Dernier piège, ne regarder que les loyers : depuis 2025, ce que vous amortissez aujourd'hui sera ajouté à la plus-value de demain, hors résidence services.

Le retour de bâton à la revente

Depuis le 15 février 2025, la loi de finances 2025 fait payer une partie de cet avantage au moment de vendre : les amortissements déduits viennent réduire le prix d'achat retenu dans le calcul de la plus-value, qui augmente d'autant. Si votre logement est en résidence étudiante, résidence seniors ou EHPAD, cette reprise ne vous touche pas. Pour la façon dont une plus-value se calcule en général, voir la fiche Service Public sur la plus-value immobilière.

Est-ce une raison pour ne plus amortir ? Rarement. Le gain se cumule mois après mois pendant toute la location, et les abattements pour durée de détention continuent de faire fondre la plus-value : plus d'impôt sur le revenu après 22 ans, plus de prélèvements sociaux après 30 ans.

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