CFE en LMNP : la petite ligne qui grignote le revenu mensuel

Un jour de novembre, beaucoup de loueurs découvrent dans leur espace professionnel une somme qu'ils n'avaient mise dans aucun tableau : la cotisation foncière des entreprises. Comme un meublé est une activité commerciale, cet impôt local le concerne en principe. Voici comment il se calcule, qui y échappe, et comment l'intégrer à votre budget mensuel.

Pourquoi un particulier reçoit-il un impôt d'entreprise ?

Parce qu'aux yeux du fisc, louer meublé revient à exercer une activité commerciale, que l'on soit professionnel ou non. La CFE est due dans chaque commune où vous louez, sur la base de la valeur locative du logement et d'un taux décidé localement. Pour un studio, cette base est souvent si faible que c'est la cotisation minimum qui s'applique ; son montant dépend de la commune et de la tranche de recettes dans laquelle vous vous trouvez.

Ceux qui ne paient pas

Premier cas d'exonération, les petites recettes : sous 5 000 € encaissés dans l'année, la cotisation minimum n'est pas due. Deuxième cas, l'année de démarrage, pendant laquelle rien n'est réclamé. Une pièce de votre résidence principale louée à un prix raisonnable peut aussi en être dispensée. Reste le cas des meublés de tourisme classés et des chambres d'hôtes, que des conseils municipaux ont choisi de dispenser. Pour le texte précis de chaque cas, voir la fiche Service Public Entreprendre consacrée à la CFE.

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Un exemple avec deux studios

Imaginons deux studios loués chacun 400 € par mois : 9 600 € de recettes par an. On est au-dessus des 5 000 € qui dispensent de la cotisation minimum. Et comme deux petits logements ont une valeur locative modeste, c'est précisément cette cotisation minimum, votée par la commune pour la tranche de recettes concernée, qui sera appliquée. Son montant varie fortement d'une ville à l'autre : seul l'avis de votre espace professionnel donne le chiffre, qu'il suffit ensuite de diviser par douze pour l'intégrer à votre budget mensuel.

Un logement à Tours, un autre à Angers

Chaque commune où vous louez vous adresse sa propre cotisation. Deux studios dans deux villes, ce sont donc deux avis, calculés chacun avec les règles et les taux locaux.

Ni courrier, ni chèque : tout se passe en ligne

En général, votre immatriculation suffit à faire naître l'imposition ; un formulaire 1447-C peut parfois être demandé pour la première année. N'attendez pas d'enveloppe : l'avis apparaît dans votre espace professionnel sur impots.gouv.fr, et l'on paie en ligne, le plus souvent au plus tard le 15 décembre. Au régime réel, la CFE est une charge comme une autre, déductible du résultat, ce qui en adoucit le coût réel.

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