LMNP à Pau : ce qu'un meublé rapporte par mois
Combien un meublé rapporte-t-il à Pau ? Cette page donne le loyer mensuel d'un studio, le prix médian d'achat et le rendement brut indicatif, calculés sur les dernières données publiques.
- Loyer et prix réels : ce qu'un studio se loue par mois et ce qu'il coûte à Pau, d'après DVF, la Carte des loyers et le zonage ABC.
- Le net, pas seulement le brut : un simulateur et des guides pour passer du loyer affiché à ce qu'il reste après crédit, charges et impôt.
- Un chiffrage offert : votre projet transmis à un partenaire spécialisé, qui vous rappelle sans rien vous demander.
Mon projet de meublé à Pau
Une ville moyenne comme Pau, 77 066 habitants dans le département des Pyrénées-Atlantiques, a un atout que les métropoles ont perdu : on peut encore y acheter un studio sans que la mensualité dévore tout le loyer. Voyons si les chiffres confirment l'impression.
Qui paiera votre loyer ? D'après l'Insee, 60 % des 44 471 ménages de Pau sont locataires, et 42 % d'entre eux louent à un particulier : c'est précisément le public d'un meublé.
Studios et deux-pièces font 33 % des résidences principales, tandis que la vacance s'établit à 14,5 %.
Chaque rentrée, Pau voit revenir ses étudiants : 11 582 inscrits dans le supérieur en 2024, 15,0 pour 100 habitants. Pour un studio meublé, c'est une demande qui se renouvelle d'elle-même, avec des baux de neuf ou douze mois.
Mettez un canapé-lit, une table et une cuisine équipée dans un studio, et vous le louerez plus cher que vide. Ce petit supplément mensuel, avec la fiscalité, explique l'essentiel du succès du meublé.
Une minute de questions, puis votre demande part chez un partenaire spécialisé. La décision de continuer vous appartient entièrement.
Une ville moins chère n'est pas forcément plus rentable. Ce qui compte vraiment, c'est combien vous versez chaque mois face à combien le locataire vous verse ; le rendement brut donne une première idée de cet équilibre.
Pau : loyer par mois, prix d'achat et rendement
Les notaires ont enregistré 8 223 ventes d'appartements à Pau en cinq ans ; la moitié s'est faite sous 2 048 € le m². Côté location, les annonces tournent autour de 12,0 € le m² par mois, charges comprises. Mis bout à bout sur un an, cela donne 7,0 % de rendement brut indicatif.
Studio de 25 m² à Pau : on encaisserait près de 350 € chaque mois, charges comprises, pour un investissement voisin de 51 000 € avant frais.
Pau figure en zone B1, un marché tendu mais moins que les grandes métropoles. C'est souvent dans cette catégorie que le loyer d'un studio rembourse la plus grande part de la mensualité.
Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode
Ce que le fisc prélève sur un loyer meublé
Le fisc range vos loyers meublés parmi les bénéfices industriels et commerciaux, pas parmi les revenus fonciers. Si vous ne demandez rien et que vous encaissez moins de 83 600 € en 2026, c'est le micro-BIC : on retire 50 % d'office, on taxe la moitié restante.
Pas d'automatisme pour le régime réel : on l'obtient en le demandant. Ce qui le rend si efficace, c'est l'amortissement, une fraction du prix du logement et des meubles retirée chaque année du résultat, en plus des dépenses effectives. Avec un crédit en cours, l'impôt sur les loyers tombe très souvent à zéro.
Ce qui reste imposable après ces calculs supporte deux prélèvements, quel que soit le régime : l'impôt sur le revenu à votre taux marginal, et les prélèvements sociaux, montés à 18,6 % sur la location meublée non professionnelle avec la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 (contre 17,2 % en location nue).
| Point de comparaison | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Recettes maximales en 2026 | Jusqu'à 83 600 € ; seulement 15 000 € pour la courte durée sans classement | Sans plafond |
| Ce qui vient en déduction | Un forfait : la moitié des loyers (30 % en tourisme non classé) | Charges réelles plus amortissement |
| Amortissement | Impossible | Logement (terrain exclu) et mobilier |
| Formulaire | 2042 C PRO | Liasse fiscale complète (2031, annexes 2033) |
| Comptabilité à tenir | Aucune | Obligatoire, en général déléguée |
| Plus-value à la vente | Régime des particuliers | Particuliers aussi, mais les amortissements reviennent dans le calcul |
Quand vous vendrez : la plus-value d'un LMNP
Garder longtemps paie : la plus-value d'un LMNP est taxée comme celle d'un particulier, et chaque année de détention supplémentaire en efface une partie, jusqu'à l'exonération complète après trente ans.
Revers de la médaille, depuis le 15 février 2025 : les amortissements qui vous ont fait économiser de l'impôt chaque mois reviennent dans le calcul de la plus-value. Une partie de l'avantage se paie donc à la sortie.
Petite consolation pour les formules gérées : en résidence étudiante, seniors ou EHPAD, la vente se calcule toujours comme avant la réforme.
Quel bien pour un revenu complémentaire en meublé ?
Pourquoi tant de premiers achats portent-ils sur un studio ? Parce que l'apport est limité, que l'équipement coûte peu, et que le loyer rapporté au mètre carré dépasse celui des grands logements. Le prix à payer, c'est un peu plus de gestion.
Avec un T2, on change de clientèle : des couples, des salariés en poste, des gens qui comptent rester. Le mètre carré se loue un peu moins cher, mais les mois sans loyer deviennent rares.
Location, ménage, entretien : en résidence services, tout cela revient à l'exploitant, et vous n'avez qu'à encaisser ce que prévoit le bail commercial. Ces lots ne réintègrent pas leurs amortissements à la revente, un avantage apparu en 2025.
Meublé ou non, un logement loué comme résidence principale doit être décent sur le plan énergétique : la classe G est exclue de la location depuis 2025, la classe F le sera en 2028.
Pour vous faire une idée de la ville avant d'y acheter, la page Pau de Wikipédia est un bon début.
Pour un avis sur votre futur revenu complémentaire, décrivez votre projet : c'est gratuit et sans suite obligatoire.
Autour de Pau : la carte des rendements bruts
Pau affiche 7,0 % ; parmi ses 18 voisines dotées d'un rendement calculable, 12 la devancent. La mieux placée est Mourenx, à 22 km, avec 11,4 %.
Ces pourcentages servent à mettre les communes en face les unes des autres, pas à promettre un revenu : vérifiez toujours les loyers et les prix réels du quartier visé.
Pau, le département, la France : qui rapporte le plus ?
| Indicateur | Pau / Pyrénées-Atlantiques / France |
|---|---|
| Prix au m² (appartements) | 2 048 €3 257 €3 342 € |
| Loyer au m² (appartements) | 12,0 €12,9 €14,7 € |
| Loyer au m² d'un T1-T2 | 13,8 €14,7 €16,9 € |
| Rendement brut indicatif | 7,0 %4,8 %5,3 % |
Comment a bougé le m² à Pau
| Année | Prix médian au m² |
|---|---|
| 2021 | 1 878 € |
| 2022 | 2 060 € |
| 2023 | 2 132 € |
| 2024 | 2 088 € |
| 2025 | 2 179 € |
Les prix ont monté à Pau : +16,0 % entre 2021 et 2025, le m² d'appartement grimpant de 1 878 € à 2 179 €. Côté national, l'évolution est de +3,2 %.
Du loyer brut au net dans la poche : faites le calcul
Partez des moyennes de Pau, puis ajustez avec le prix réel, le loyer du quartier et vos charges : vous verrez ce qu'il reste chaque mois, avant impôt.
Valeurs de départ : loyer d'un T1-T2 (Carte des loyers 2025) et prix médian (DVF) de Pau pour 25 m². Taxe foncière estimée à un mois de loyer : indiquez le montant de votre avis d'imposition. Calcul indicatif, hors fiscalité et crédit.
Vos questions sur le revenu d'un LMNP
Combien rapporte un meublé à Pau, une fois tout payé ?
La page donne le point de départ : le loyer mensuel d'un studio au tarif moyen des annonces de Pau, et le prix médian des appartements. Le rendement brut indicatif qui en découle sert à comparer les villes. Pour connaître ce qu'il vous resterait, passez par le simulateur avec le prix réel du bien, votre mensualité, les charges et une marge pour la vacance.
La mairie doit-elle donner son accord avant que je loue meublé ?
Pas pour une location meublée à l'année qui sert de résidence principale au locataire, sauf dans les communes qui ont mis en place un permis de louer. Pour la courte durée touristique, c'est autre chose : selon la commune, il faut déclarer, obtenir un numéro d'enregistrement, voire une autorisation de changement d'usage. Un coup de fil à la mairie évite les mauvaises surprises.
Micro-BIC ou réel : lequel laisse le plus chaque mois ?
La réponse ne dépend pas de la ville, les règles sont nationales. Jusqu'à 83 600 € de loyers en 2026, le micro-BIC retire 50 % des recettes et impose le reste. Le réel déduit vos charges réelles et l'amortissement du bien : dès que ces deux postes pèsent plus de la moitié des loyers, ce qui arrive presque toujours avec un crédit, c'est lui qui laisse le plus.
Quel bien acheter pour un revenu complémentaire en meublé ?
Studio, T1 ou T2 : c'est ce que réclament étudiants, jeunes actifs et salariés en mission, et c'est là que chaque mètre carré rapporte le plus de loyer. Avant de signer, regardez qui cherche à se loger dans la commune : université, employeurs, gare, et à quel loyer les annonces du quartier partent réellement.
Faut-il déclarer quelque chose quand on commence à louer meublé ?
Oui, dès le départ. Le fisc voit le meublé comme du commerce : une inscription sur le guichet unique des formalités des entreprises vous donne un SIRET. Ensuite, rendez-vous chaque printemps, avec la 2042 C PRO au micro-BIC ou la liasse 2031 au réel.
Les données de Pau sont-elles fraîches ?
Ce sont les dernières versions publiées : prix tirés des Statistiques DVF d'Etalab dans leur version de juillet 2026, qui couvre cinq ans de ventes ; loyers issus de la Carte des loyers 2025 du ministère de la Transition écologique ; zonage conforme à la liste en vigueur le 26 juin 2026. Un lien mène à chaque source.
Pour voir si Pau est la commune où le loyer couvre le mieux la mensualité, la page LMNP dans les Pyrénées-Atlantiques aligne les loyers, les prix et le rendement brut de toutes les villes étudiées. Les départements voisins se comparent sur LMNP en Nouvelle-Aquitaine.