LMNP à Rouen : ce qu'un meublé rapporte par mois
Un meublé à Rouen laisse-t-il quelque chose une fois la mensualité payée ? Les sources publiques permettent d'en juger : ce que coûtent les appartements, ce que demandent les annonces, et le rendement brut qui en résulte.
- Loyer et prix réels : ce qu'un studio se loue par mois et ce qu'il coûte à Rouen, d'après DVF, la Carte des loyers et le zonage ABC.
- Le net, pas seulement le brut : un simulateur et des guides pour passer du loyer affiché à ce qu'il reste après crédit, charges et impôt.
- Un chiffrage offert : votre projet transmis à un partenaire spécialisé, qui vous rappelle sans rien vous demander.
Mon projet de meublé à Rouen
Moins chère qu'une grande agglomération, mais pas désertée par les locataires : c'est en général le profil de Rouen et de ses 114 083 habitants. Le calcul qui compte reste le même partout, loyer d'un côté, prix de l'autre.
Le recensement de 2022 compte 28 % de propriétaires occupants à Rouen et 71 % de locataires. Hors logement social, le parc privé accueille 51 % des ménages, vos futurs candidats.
Le marché est où l'offre de logements dépasse la demande, si l'on en juge par les 9,7 % de logements vacants ; les petites surfaces représentent 43 % des résidences principales.
Rentrée 2024 : 17 726 étudiants à Rouen, 15,5 pour 100 habitants. Pour un propriétaire de studio, ce sont des candidats qui reviennent chaque année, avec des baux de neuf ou douze mois.
La loi impose un équipement minimum pour qu'un logement soit dit meublé : de quoi dormir, cuisiner, conserver, ranger et s'éclairer. Comptez cette dépense dans votre budget de départ ; au réel, elle s'amortit sur quelques années.
Nos pages posent le décor ; un partenaire spécialisé peut ensuite chiffrer votre projet précis. Le service ne vous coûte rien et ne vous oblige à rien.
Gardez chaque facture, notaire, travaux, meubles : au régime réel, tout cela finit en charges ou en amortissement. C'est autant d'impôt en moins sur vos loyers.
Ce qu'un meublé rapporte à Rouen : les chiffres
Retenez ces deux repères pour Rouen : on achète à 2 818 € le m² (médiane sur 10 519 ventes en cinq ans), on loue à 13,3 € le m² chaque mois. Douze mois de loyer rapportés au prix d'achat font 5,7 % de rendement brut indicatif.
Le studio de 25 m² reste le cas le plus courant pour se constituer un complément de revenu. Ici, comptez à peu près 70 000 € pour l'acheter au prix médian de Rouen, et 390 € mensuels de loyer en retour.
Grandes agglomérations et villes où l'on cherche activement à se loger : voilà ce que recouvre la zone B1, celle de Rouen.
Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode
Fiscalité LMNP 2026 : combien part en impôt
Le régime qui s'applique sans rien demander s'appelle micro-BIC. Sous 83 600 € de loyers encaissés en 2026, l'administration enlève 50 % et taxe le reste ; de votre côté, aucune comptabilité, juste un montant à reporter sur la 2042 C PRO.
Avec le réel, ce sont vos dépenses effectives qui comptent, et l'amortissement s'y ajoute : chaque année, une part du prix du logement, terrain exclu, et des meubles est retirée du résultat. Voilà pourquoi un meublé acheté à crédit paie si rarement de l'impôt.
Une précision qui évite des regrets : le passage au réel ne vaut pas pour le passé et s'applique à l'année complète. Le bon moment pour trancher, c'est avant la déclaration du printemps, chiffres sous les yeux.
| Point de comparaison | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Recettes maximales en 2026 | Jusqu'à 83 600 € ; seulement 15 000 € pour la courte durée sans classement | Sans plafond |
| Ce qui vient en déduction | Un forfait : la moitié des loyers (30 % en tourisme non classé) | Charges réelles plus amortissement |
| Amortissement | Impossible | Logement (terrain exclu) et mobilier |
| Formulaire | 2042 C PRO | Liasse fiscale complète (2031, annexes 2033) |
| Comptabilité à tenir | Aucune | Obligatoire, en général déléguée |
| Plus-value à la vente | Régime des particuliers | Particuliers aussi, mais les amortissements reviennent dans le calcul |
Mon meublé à Rouen : le chiffrer
Ce que la revente laissera, après impôt
Au moment de vendre, un loueur non professionnel est taxé comme un particulier : la plus-value bénéficie des abattements pour durée de détention, jusqu'à l'exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.
Le fisc reprend une partie de ce qu'il vous a laissé : selon la loi de finances 2025, toute vente postérieure au 15 février 2025 intègre dans la plus-value les amortissements pratiqués, si bien que l'impôt économisé mois après mois pendant la location revient en partie à la sortie.
Trois catégories de biens échappent à la règle : les logements en résidence étudiante, résidence seniors ou EHPAD, pour lesquels le calcul reste celui d'avant 2025.
LMNP : quelle surface viser ?
Au mètre carré, aucune surface ne rapporte autant chaque mois qu'une petite surface, et c'est ce qui en fait le cœur du meublé. À côté d'une université ou d'une gare, un studio trouve preneur en quelques jours, en échange d'un peu plus de gestion.
Passer du studio au T2, c'est s'ouvrir aux couples et aux salariés, qui signent pour plus longtemps et rendent le bien plus facile à revendre.
En résidence gérée, votre interlocuteur unique est l'exploitant, lié à vous par un bail commercial. Le confort est réel ; avant de signer, épluchez quand même l'indexation du loyer, le renouvellement du bail et le passé du gestionnaire.
Un rendement imprimé sur une annonce de vente est presque toujours brut, et parfois calculé sur un loyer rêvé. Recommencez le calcul avec ce que les voisins louent réellement.
Envie d'un tour d'horizon de la commune ? Voir Rouen, sur Wikipédia.
Une annonce vous plaît ? Faites chiffrer ce bien précis par un partenaire spécialisé, sans rien payer.
Rendement brut : Rouen et les villes d'à côté
Rouen plafonne à 5,7 %, quand 14 de ses 19 voisines font mieux. La plus généreuse, Saint-Étienne-du-Rouvray, situé à 7 km, affiche 14,5 %.
Quand un rendement brut est très haut, c'est souvent que le prix d'achat est bas, et parfois que les locataires se font rares. Croisez toujours ce chiffre avec le zonage et la taille de la commune.
Comment Rouen se situe dans le département et en France
| Indicateur | Rouen / Seine-Maritime / France |
|---|---|
| Prix au m² (appartements) | 2 818 €2 369 €3 342 € |
| Loyer au m² (appartements) | 13,3 €12,1 €14,7 € |
| Loyer au m² d'un T1-T2 | 15,4 €13,9 €16,9 € |
| Rendement brut indicatif | 5,7 %6,1 %5,3 % |
Combien coûtait un appartement à Rouen en 2021 ?
| Année | Prix médian au m² |
|---|---|
| 2021 | 2 788 € |
| 2022 | 2 991 € |
| 2023 | 2 851 € |
| 2024 | 2 733 € |
| 2025 | 2 700 € |
Les prix ont reculé à Rouen : 2 788 € le m² en 2021, 2 700 € en 2025, soit −3,2 %, quand la France faisait +3,2 %. Pour l'acheteur, la mensualité baisse ; pour celui qui revendra, la valeur suit la même pente.
2022 reste l'année la plus haute, à 2 991 € le m².
Ce qui resterait sur votre compte chaque mois à Rouen
Remplissez les cases avec votre annonce : prix, loyer espéré, charges, taux du prêt. Le simulateur part des moyennes de Rouen pour un studio de 25 m² et vous montre ce qu'il resterait chaque mois avant impôt. Le calcul ne quitte pas votre navigateur.
Valeurs de départ : loyer d'un T1-T2 (Carte des loyers 2025) et prix médian (DVF) de Rouen pour 25 m². Taxe foncière estimée à un mois de loyer : indiquez le montant de votre avis d'imposition. Calcul indicatif, hors fiscalité et crédit.
Vos questions sur le revenu d'un LMNP
Combien rapporte un meublé à Rouen, une fois tout payé ?
La page donne le point de départ : le loyer mensuel d'un studio au tarif moyen des annonces de Rouen, et le prix médian des appartements. Le rendement brut indicatif qui en découle sert à comparer les villes. Pour connaître ce qu'il vous resterait, passez par le simulateur avec le prix réel du bien, votre mensualité, les charges et une marge pour la vacance.
La mairie doit-elle donner son accord avant que je loue meublé ?
Pas pour une location meublée à l'année qui sert de résidence principale au locataire, sauf dans les communes qui ont mis en place un permis de louer. Pour la courte durée touristique, c'est autre chose : selon la commune, il faut déclarer, obtenir un numéro d'enregistrement, voire une autorisation de changement d'usage. Un coup de fil à la mairie évite les mauvaises surprises.
Micro-BIC ou réel : lequel laisse le plus chaque mois ?
La réponse ne dépend pas de la ville, les règles sont nationales. Jusqu'à 83 600 € de loyers en 2026, le micro-BIC retire 50 % des recettes et impose le reste. Le réel déduit vos charges réelles et l'amortissement du bien : dès que ces deux postes pèsent plus de la moitié des loyers, ce qui arrive presque toujours avec un crédit, c'est lui qui laisse le plus.
Quel bien acheter pour un revenu complémentaire en meublé ?
Studio, T1 ou T2 : c'est ce que réclament étudiants, jeunes actifs et salariés en mission, et c'est là que chaque mètre carré rapporte le plus de loyer. Avant de signer, regardez qui cherche à se loger dans la commune : université, employeurs, gare, et à quel loyer les annonces du quartier partent réellement.
Faut-il déclarer quelque chose quand on commence à louer meublé ?
Oui, dès le départ. Le fisc voit le meublé comme du commerce : une inscription sur le guichet unique des formalités des entreprises vous donne un SIRET. Ensuite, rendez-vous chaque printemps, avec la 2042 C PRO au micro-BIC ou la liasse 2031 au réel.
Les données de Rouen sont-elles fraîches ?
Ce sont les dernières versions publiées : prix tirés des Statistiques DVF d'Etalab dans leur version de juillet 2026, qui couvre cinq ans de ventes ; loyers issus de la Carte des loyers 2025 du ministère de la Transition écologique ; zonage conforme à la liste en vigueur le 26 juin 2026. Un lien mène à chaque source.
Vous hésitez encore ? Prix, loyers, rendements : la page revenu LMNP dans la Seine-Maritime met toutes les communes du département en concurrence. La page ce qu'un meublé rapporte en Normandie donne la vue d'ensemble de la région.