LMNP à Saint-Nazaire : ce qu'un meublé rapporte par mois
LMNP à Saint-Nazaire : ce qu'un appartement se loue par mois, ce qu'il coûte, et comment la ville se situe face au département et à la France, avec les règles fiscales 2026 qui s'appliquent.
- Loyer et prix réels : ce qu'un studio se loue par mois et ce qu'il coûte à Saint-Nazaire, d'après DVF, la Carte des loyers et le zonage ABC.
- Le net, pas seulement le brut : un simulateur et des guides pour passer du loyer affiché à ce qu'il reste après crédit, charges et impôt.
- Un chiffrage offert : votre projet transmis à un partenaire spécialisé, qui vous rappelle sans rien vous demander.
Mon projet de meublé à Saint-Nazaire
Une ville de taille moyenne comme Saint-Nazaire (près de 72 057 habitants, département de la Loire-Atlantique) a souvent un avantage sur les métropoles : le loyer d'un studio y couvre une plus grande part de la mensualité, si l'on vise la bonne clientèle.
Qui paiera votre loyer ? D'après l'Insee, 50 % des 37 609 ménages de Saint-Nazaire sont locataires, et 29 % d'entre eux louent à un particulier : c'est précisément le public d'un meublé.
Studios et deux-pièces font 23 % des résidences principales, tandis que la vacance s'établit à 7,5 %.
Chaque rentrée, Saint-Nazaire voit revenir ses étudiants : 3 428 inscrits dans le supérieur en 2024, 4,8 pour 100 habitants. Pour un studio meublé, c'est une demande qui se renouvelle d'elle-même, avec des baux de neuf ou douze mois.
L'erreur la plus fréquente que j'ai vue : partir du loyer que l'on espère. Partez plutôt de celui auquel les logements comparables du quartier se louent vraiment, c'est lui qui protégera votre cash-flow.
Vous voulez savoir ce que votre projet laisserait chaque mois ? Décrivez-le en quelques clics : un partenaire spécialisé reçoit votre demande et vous rappelle, sans frais.
Un logement agréable et bien équipé ne reste pas vide : chaque mois sans locataire évité, c'est un loyer complet de plus dans l'année et une mensualité couverte.
Saint-Nazaire : loyer par mois, prix d'achat et rendement
Les notaires ont enregistré 3 281 ventes d'appartements à Saint-Nazaire en cinq ans ; la moitié s'est faite sous 2 885 € le m². Côté location, les annonces tournent autour de 12,8 € le m² par mois, charges comprises. Mis bout à bout sur un an, cela donne 5,3 % de rendement brut indicatif.
Studio de 25 m² à Saint-Nazaire : on encaisserait près de 360 € chaque mois, charges comprises, pour un investissement voisin de 72 000 € avant frais.
Saint-Nazaire figure en zone B1, un marché tendu mais moins que les grandes métropoles. C'est souvent dans cette catégorie que le loyer d'un studio rembourse la plus grande part de la mensualité.
Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode
Micro-BIC ou réel : ce que l'impôt laisse chaque mois
Les loyers meublés se déclarent en BIC. Le micro-BIC, valable jusqu'à 83 600 € de recettes en 2026, laisse de côté la moitié des loyers grâce à son abattement de 50 % ; un meublé de tourisme sans classement est moins gâté, avec 15 000 € de plafond et 30 %.
Le régime réel, que l'on choisit sur option, change souvent la donne : intérêts du prêt, taxe foncière, assurance, travaux, frais de gestion, comptable, tout se déduit pour son montant réel, et l'amortissement du bâti (jamais du terrain) et des meubles vient s'y ajouter. Tant que ce total atteint le niveau des loyers, il n'y a rien à payer sur la location.
Ceux qui craignaient pour l'amortissement peuvent souffler : promulguée le 20 février 2026, la loi de finances n'y a pas touché, et le réel du LMNP fonctionne comme avant.
| Point de comparaison | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Recettes maximales en 2026 | Jusqu'à 83 600 € ; seulement 15 000 € pour la courte durée sans classement | Sans plafond |
| Ce qui vient en déduction | Un forfait : la moitié des loyers (30 % en tourisme non classé) | Charges réelles plus amortissement |
| Amortissement | Impossible | Logement (terrain exclu) et mobilier |
| Formulaire | 2042 C PRO | Liasse fiscale complète (2031, annexes 2033) |
| Comptabilité à tenir | Aucune | Obligatoire, en général déléguée |
| Plus-value à la vente | Régime des particuliers | Particuliers aussi, mais les amortissements reviennent dans le calcul |
Revente d'un LMNP : les règles en vigueur
Côté sortie, le meublé non professionnel a une belle carte en main : on le revend en particulier, sans la fiscalité des entreprises. Les années de détention grignotent la plus-value taxable, et au bout de trois décennies il ne reste plus rien à payer.
Les amortissements déduits au réel vous suivent jusqu'à la vente : depuis le 15 février 2025, ils s'additionnent à la plus-value taxable. Le réel garde sa supériorité dans la plupart des cas, mais votre horizon de revente entre désormais dans le calcul.
Si votre lot est en résidence services pour étudiants, pour seniors ou pour personnes dépendantes, rien à réintégrer : ces biens ont été mis à part par la loi.
Choisir le logement qui se loue bien en meublé
Champions du meublé, le studio et le T1 cumulent les atouts : le loyer au mètre carré le plus haut, une foule d'étudiants et de jeunes actifs prêts à louer, un budget d'achat qui reste abordable. Seule ombre, des locataires qui ne restent pas longtemps.
Entre loyer encore correct, occupants fidèles et acheteurs nombreux au moment de vendre, le T2 forme un compromis solide.
Il existe aussi la résidence services, étudiante, seniors ou d'affaires : un exploitant gère tout et vous verse un loyer fixé par bail commercial. On n'y cherche jamais de locataire, mais tout repose sur la santé financière de ce gestionnaire.
Demandez le règlement de copropriété et les trois derniers comptes rendus d'assemblée générale : un ravalement déjà voté ou une interdiction d'usage peut faire fondre votre revenu mensuel.
Avant d'investir à Saint-Nazaire, une lecture utile : la page Saint-Nazaire de Wikipédia, pour l'histoire de la commune et ce qui la fait vivre.
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Où un meublé rapporte-t-il le plus autour de Saint-Nazaire ?
Saint-Nazaire plafonne à 5,3 %, quand 4 de ses 17 voisines font mieux. La plus généreuse, Paimbœuf, situé à 17 km, affiche 7,0 %.
Quand un rendement brut est très haut, c'est souvent que le prix d'achat est bas, et parfois que les locataires se font rares. Croisez toujours ce chiffre avec le zonage et la taille de la commune.
Loyer, prix et rendement : Saint-Nazaire contre les moyennes
| Indicateur | Saint-Nazaire / Loire-Atlantique / France |
|---|---|
| Prix au m² (appartements) | 2 885 €3 492 €3 342 € |
| Loyer au m² (appartements) | 12,8 €13,1 €14,7 € |
| Loyer au m² d'un T1-T2 | 14,5 €15,0 €16,9 € |
| Rendement brut indicatif | 5,3 %4,5 %5,3 % |
Ce que les prix ont fait à Saint-Nazaire
| Année | Prix médian au m² |
|---|---|
| 2021 | 2 747 € |
| 2022 | 3 003 € |
| 2023 | 2 991 € |
| 2024 | 2 870 € |
| 2025 | 2 866 € |
Hausse à Saint-Nazaire : +4,3 % sur le m² d'appartement entre 2021 (2 747 €) et 2025 (2 866 €), à comparer aux +3,2 % de la France entière.
C'est en 2022 que le m² a été le plus cher : 3 003 €.
Simulez ce qu'un studio laisserait par mois à Saint-Nazaire
Départ sur les chiffres de Saint-Nazaire, studio de 25 m². Changez ce que vous voulez pour voir le net mensuel bouger ; aucune donnée n'est transmise ni gardée.
Valeurs de départ : loyer d'un T1-T2 (Carte des loyers 2025) et prix médian (DVF) de Saint-Nazaire pour 25 m². Taxe foncière estimée à un mois de loyer : indiquez le montant de votre avis d'imposition. Calcul indicatif, hors fiscalité et crédit.
Vos questions sur le revenu d'un LMNP
Combien rapporte un meublé à Saint-Nazaire, une fois tout payé ?
La page donne le point de départ : le loyer mensuel d'un studio au tarif moyen des annonces de Saint-Nazaire, et le prix médian des appartements. Le rendement brut indicatif qui en découle sert à comparer les villes. Pour connaître ce qu'il vous resterait, passez par le simulateur avec le prix réel du bien, votre mensualité, les charges et une marge pour la vacance.
La mairie doit-elle donner son accord avant que je loue meublé ?
Pas pour une location meublée à l'année qui sert de résidence principale au locataire, sauf dans les communes qui ont mis en place un permis de louer. Pour la courte durée touristique, c'est autre chose : selon la commune, il faut déclarer, obtenir un numéro d'enregistrement, voire une autorisation de changement d'usage. Un coup de fil à la mairie évite les mauvaises surprises.
Micro-BIC ou réel : lequel laisse le plus chaque mois ?
La réponse ne dépend pas de la ville, les règles sont nationales. Jusqu'à 83 600 € de loyers en 2026, le micro-BIC retire 50 % des recettes et impose le reste. Le réel déduit vos charges réelles et l'amortissement du bien : dès que ces deux postes pèsent plus de la moitié des loyers, ce qui arrive presque toujours avec un crédit, c'est lui qui laisse le plus.
Quel bien acheter pour un revenu complémentaire en meublé ?
Studio, T1 ou T2 : c'est ce que réclament étudiants, jeunes actifs et salariés en mission, et c'est là que chaque mètre carré rapporte le plus de loyer. Avant de signer, regardez qui cherche à se loger dans la commune : université, employeurs, gare, et à quel loyer les annonces du quartier partent réellement.
Faut-il déclarer quelque chose quand on commence à louer meublé ?
Oui, dès le départ. Le fisc voit le meublé comme du commerce : une inscription sur le guichet unique des formalités des entreprises vous donne un SIRET. Ensuite, rendez-vous chaque printemps, avec la 2042 C PRO au micro-BIC ou la liasse 2031 au réel.
Les données de Saint-Nazaire sont-elles fraîches ?
Ce sont les dernières versions publiées : prix tirés des Statistiques DVF d'Etalab dans leur version de juillet 2026, qui couvre cinq ans de ventes ; loyers issus de la Carte des loyers 2025 du ministère de la Transition écologique ; zonage conforme à la liste en vigueur le 26 juin 2026. Un lien mène à chaque source.
Pour voir si Saint-Nazaire est la commune où le loyer couvre le mieux la mensualité, la page LMNP dans la Loire-Atlantique aligne les loyers, les prix et le rendement brut de toutes les villes étudiées. Les départements voisins se comparent sur revenu LMNP dans les Pays de la Loire.