LMNP à Caen : ce qu'un meublé rapporte par mois
Avant de visiter un studio à Caen, posez les chiffres : loyer de marché, prix au m², rendement brut et zonage. C'est ce que vous trouvez ici, avec un simulateur pour passer au net.
- Loyer et prix réels : ce qu'un studio se loue par mois et ce qu'il coûte à Caen, d'après DVF, la Carte des loyers et le zonage ABC.
- Le net, pas seulement le brut : un simulateur et des guides pour passer du loyer affiché à ce qu'il reste après crédit, charges et impôt.
- Un chiffrage offert : votre projet transmis à un partenaire spécialisé, qui vous rappelle sans rien vous demander.
Mon projet de meublé à Caen
Beaucoup d'investisseurs quittent les grandes agglomérations pour des villes comme Caen, et ses 108 200 habitants, en espérant mieux rentabiliser leur mise. Cela ne marche que si les loyers tiennent : les chiffres ci-dessous permettent de le vérifier.
Qui paiera votre loyer ? D'après l'Insee, 68 % des 62 070 ménages de Caen sont locataires, et 47 % d'entre eux louent à un particulier : c'est précisément le public d'un meublé.
Studios et deux-pièces font 43 % des résidences principales, tandis que la vacance s'établit à 8,8 %.
Près des campus de Caen, la demande de petites surfaces meublées repart à chaque rentrée : 37 331 étudiants y étaient inscrits en 2024, soit 34,5 pour 100 habitants.
Pour savoir si un meublé vaut le coup, trois montants suffisent : son coût total, son loyer de marché, et ce qui reste une fois payés crédit, charges et impôt. La ville fixe les deux premiers, vos choix le troisième.
Une minute de questions, puis votre demande part chez un partenaire spécialisé. La décision de continuer vous appartient entièrement.
Une ville moins chère n'est pas forcément plus rentable. Ce qui compte vraiment, c'est combien vous versez chaque mois face à combien le locataire vous verse ; le rendement brut donne une première idée de cet équilibre.
Caen : loyer par mois, prix d'achat et rendement
Les notaires ont enregistré 8 763 ventes d'appartements à Caen en cinq ans ; la moitié s'est faite sous 2 812 € le m². Côté location, les annonces tournent autour de 13,8 € le m² par mois, charges comprises. Mis bout à bout sur un an, cela donne 5,9 % de rendement brut indicatif.
Studio de 25 m² à Caen : on encaisserait près de 400 € chaque mois, charges comprises, pour un investissement voisin de 70 000 € avant frais.
Grandes agglomérations et villes où l'on cherche activement à se loger : voilà ce que recouvre la zone B1, celle de Caen.
Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode
Fiscalité LMNP 2026 : combien part en impôt
Le régime qui s'applique sans rien demander s'appelle micro-BIC. Sous 83 600 € de loyers encaissés en 2026, l'administration enlève 50 % et taxe le reste ; de votre côté, aucune comptabilité, juste un montant à reporter sur la 2042 C PRO.
Avec le réel, ce sont vos dépenses effectives qui comptent, et l'amortissement s'y ajoute : chaque année, une part du prix du logement, terrain exclu, et des meubles est retirée du résultat. Voilà pourquoi un meublé acheté à crédit paie si rarement de l'impôt.
Une précision qui évite des regrets : le passage au réel ne vaut pas pour le passé et s'applique à l'année complète. Le bon moment pour trancher, c'est avant la déclaration du printemps, chiffres sous les yeux.
| Point de comparaison | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Recettes maximales en 2026 | Jusqu'à 83 600 € ; seulement 15 000 € pour la courte durée sans classement | Sans plafond |
| Ce qui vient en déduction | Un forfait : la moitié des loyers (30 % en tourisme non classé) | Charges réelles plus amortissement |
| Amortissement | Impossible | Logement (terrain exclu) et mobilier |
| Formulaire | 2042 C PRO | Liasse fiscale complète (2031, annexes 2033) |
| Comptabilité à tenir | Aucune | Obligatoire, en général déléguée |
| Plus-value à la vente | Régime des particuliers | Particuliers aussi, mais les amortissements reviennent dans le calcul |
Mon meublé à Caen : le chiffrer
Ce que la revente laissera, après impôt
Au moment de vendre, un loueur non professionnel est taxé comme un particulier : la plus-value bénéficie des abattements pour durée de détention, jusqu'à l'exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.
Le fisc reprend une partie de ce qu'il vous a laissé : selon la loi de finances 2025, toute vente postérieure au 15 février 2025 intègre dans la plus-value les amortissements pratiqués, si bien que l'impôt économisé mois après mois pendant la location revient en partie à la sortie.
Trois catégories de biens échappent à la règle : les logements en résidence étudiante, résidence seniors ou EHPAD, pour lesquels le calcul reste celui d'avant 2025.
LMNP : quelle surface viser ?
Au mètre carré, aucune surface ne rapporte autant chaque mois qu'une petite surface, et c'est ce qui en fait le cœur du meublé. À côté d'une université ou d'une gare, un studio trouve preneur en quelques jours, en échange d'un peu plus de gestion.
Passer du studio au T2, c'est s'ouvrir aux couples et aux salariés, qui signent pour plus longtemps et rendent le bien plus facile à revendre.
En résidence gérée, votre interlocuteur unique est l'exploitant, lié à vous par un bail commercial. Le confort est réel ; avant de signer, épluchez quand même l'indexation du loyer, le renouvellement du bail et le passé du gestionnaire.
Meublé ou non, un logement loué comme résidence principale doit être décent sur le plan énergétique : la classe G est exclue de la location depuis 2025, la classe F le sera en 2028.
Pour vous faire une idée de la ville avant d'y acheter, la page Caen de Wikipédia est un bon début.
Combien votre meublé pourrait-il vous laisser chaque mois ? Faites-le chiffrer en une minute, sans frais ni engagement.
Rendement brut : Caen et les villes d'à côté
Sur la carte, Caen (5,9 %) est devancée par 6 des 19 communes environnantes. Pour le taux le plus élevé, 8,1 %, il faut aller à Hérouville-Saint-Clair, à 4 km.
Tous ces pourcentages partent de moyennes par commune, avant toute dépense. Un appartement donné peut s'en éloigner beaucoup, dans un sens comme dans l'autre, selon ce qu'il a coûté, son état et son adresse.
Comment Caen se situe dans le département et en France
| Indicateur | Caen / Calvados / France |
|---|---|
| Prix au m² (appartements) | 2 812 €3 141 €3 342 € |
| Loyer au m² (appartements) | 13,8 €12,4 €14,7 € |
| Loyer au m² d'un T1-T2 | 16,0 €14,3 €16,9 € |
| Rendement brut indicatif | 5,9 %4,7 %5,3 % |
Combien coûtait un appartement à Caen en 2021 ?
| Année | Prix médian au m² |
|---|---|
| 2021 | 2 637 € |
| 2022 | 2 856 € |
| 2023 | 2 817 € |
| 2024 | 2 779 € |
| 2025 | 2 992 € |
Ceux qui ont acheté en 2021 à Caen ont payé 2 637 € le m² ; en 2025, il fallait 2 992 €, soit +13,5 %. Pour la France, le chiffre est de +3,2 %.
Ce qui resterait sur votre compte chaque mois à Caen
Remplissez les cases avec votre annonce : prix, loyer espéré, charges, taux du prêt. Le simulateur part des moyennes de Caen pour un studio de 25 m² et vous montre ce qu'il resterait chaque mois avant impôt. Le calcul ne quitte pas votre navigateur.
Valeurs de départ : loyer d'un T1-T2 (Carte des loyers 2025) et prix médian (DVF) de Caen pour 25 m². Taxe foncière estimée à un mois de loyer : indiquez le montant de votre avis d'imposition. Calcul indicatif, hors fiscalité et crédit.
Vos questions sur le revenu d'un LMNP
Combien rapporte un meublé à Caen, une fois tout payé ?
La page donne le point de départ : le loyer mensuel d'un studio au tarif moyen des annonces de Caen, et le prix médian des appartements. Le rendement brut indicatif qui en découle sert à comparer les villes. Pour connaître ce qu'il vous resterait, passez par le simulateur avec le prix réel du bien, votre mensualité, les charges et une marge pour la vacance.
La mairie doit-elle donner son accord avant que je loue meublé ?
Pas pour une location meublée à l'année qui sert de résidence principale au locataire, sauf dans les communes qui ont mis en place un permis de louer. Pour la courte durée touristique, c'est autre chose : selon la commune, il faut déclarer, obtenir un numéro d'enregistrement, voire une autorisation de changement d'usage. Un coup de fil à la mairie évite les mauvaises surprises.
Micro-BIC ou réel : lequel laisse le plus chaque mois ?
La réponse ne dépend pas de la ville, les règles sont nationales. Jusqu'à 83 600 € de loyers en 2026, le micro-BIC retire 50 % des recettes et impose le reste. Le réel déduit vos charges réelles et l'amortissement du bien : dès que ces deux postes pèsent plus de la moitié des loyers, ce qui arrive presque toujours avec un crédit, c'est lui qui laisse le plus.
Quel bien acheter pour un revenu complémentaire en meublé ?
Studio, T1 ou T2 : c'est ce que réclament étudiants, jeunes actifs et salariés en mission, et c'est là que chaque mètre carré rapporte le plus de loyer. Avant de signer, regardez qui cherche à se loger dans la commune : université, employeurs, gare, et à quel loyer les annonces du quartier partent réellement.
Faut-il déclarer quelque chose quand on commence à louer meublé ?
Oui, dès le départ. Le fisc voit le meublé comme du commerce : une inscription sur le guichet unique des formalités des entreprises vous donne un SIRET. Ensuite, rendez-vous chaque printemps, avec la 2042 C PRO au micro-BIC ou la liasse 2031 au réel.
Les données de Caen sont-elles fraîches ?
Ce sont les dernières versions publiées : prix tirés des Statistiques DVF d'Etalab dans leur version de juillet 2026, qui couvre cinq ans de ventes ; loyers issus de la Carte des loyers 2025 du ministère de la Transition écologique ; zonage conforme à la liste en vigueur le 26 juin 2026. Un lien mène à chaque source.
Pour voir si Caen est la commune où le loyer couvre le mieux la mensualité, la page LMNP dans le Calvados aligne les loyers, les prix et le rendement brut de toutes les villes étudiées. Les départements voisins se comparent sur ce qu'un meublé rapporte en Normandie.